Imobiliário

ANÁLISE MACROECONÔMICA

VISÃO GERAL

O setor imobiliário brasileiro é responsável por cerca de 7% do PIB brasileiro e fechou o ano com dados esperançosos para o setor. Apesar do cenário de pandemia, a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) previa um encolhimento de 11,8% para o setor, que fechou com um valor melhor que o esperado, de 2,8%. Já para o ano de 2021, a CBIC tem uma melhor expectativa, onde é esperado um crescimento de 5% – 10%, considerando o crescimento de 3,5% do PIB.

A fundação Getúlio Vargas realizou um estudo que comprova que o Brasil necessita de aproximadamente 30 milhões de novas residências até 2030 para suprir a demanda do país, apresentando assim uma ótima expectativa de crescimento para o mercado de construções residenciais. O desempenho do mercado imobiliário tem como base alguns indicadores que serão citados a seguir.

INDICE

Introdução

Padrão

Plano de saúde

Pandemia

Emprego

Consumidor

Fusões e Aquisições

Imp x Exp

Investimentos no setor

Expansão

Top 5 empresas

Número de empresas

Tendências

Aplicativos

Highlights

Fim

INDICADORES DO SETOR

Lançamentos

Os lançamentos de novos empreendimentos estiveram entre os indicadores que mais sofreram com os impactos da pandemia e da quarentena. Como o isolamento social foi uma das principais medidas de contenção do vírus, muitas unidades ficaram paralisadas durante o período. Ao total, 151.782 unidades foram lançadas no ano passado, uma queda de 17,8% em relação a 2019. Já no primeiro trimestre de 2021, em relação ao mesmo período de 2020, houve um crescimento de 3,7%, reforçando as boas perspectivas para o setor. É válido ressaltar que esse aumento em relação a 2020 é maior nas regiões Sudeste (28,1%) e Centro-Oeste (10,1%), enquanto no Norte vemos uma grande queda de 55,6%.

Vendas

As vendas não apresentaram tanto impacto. Houve aumento em muitas cidades e regiões brasileiras. As vendas de imóveis residenciais novos no país totalizaram 189.857 unidades em 2020. Somente no quarto trimestre do ano, as vendas chegaram a 57.968 unidades, com alta de 6,7% em comparação ao quarto trimestre de 2019. Quando comparado o resultado total do ano, vemos que em 2020 houve um avanço de 9,8% em relação a 2019. Em 2021 as vendas continuaram aquecidas quando comparadas com o mesmo período do ano anterior. Já comparando o valor do primeiro trimestre dos 2 anos, houve um aumento de 27,1% e de 2,3% quando comparadas as médias dos últimos 12 meses.

Estoque

Com mais vendas do que lançamentos, o estoque (unidades novas, na planta e em obras) caiu 12,3% desde o fim de 2019 até o fim de 2020, chegando a 164.786 unidades. Porém, na visão do CBIC, o nível de finalização do ano de 2020 de estoques é considerado saudáve. Considerando o ritmo de vendas dos últimos 12 meses, seriam necessários 10,4 meses para escoar esse estoque. Um ano antes, nas condições proporcionais, eram necessários 13 meses. Portanto, há uma indicação de melhora na liquidez.

Oferta Final

Com a redução dos lançamentos somado a queda do estoque em 2020, a oferta final caiu 13% em relação ao mesmo período de 2019. Ainda seguindo o mesmo parâmetro, em 2021 vemos uma nova queda da oferta final. Em relação ao mesmo período de 2020, houve uma queda de 14,8% no primeiro trimestre desse ano e quando comparado ao média dos últimos 12 meses vemos uma queda de 7,2%.

Intenção de Compra

De acordo com uma pesquisa realizada pela CBIC entre 28/01/21 e 08/02/21, a intenção de comprar um imóvel chegou a 41% em fevereiro deste ano, número um pouco menor que a sua máxima de 46% em outubro de 2020. Valor que chega a ser maior até do que o valor anterior a pandemia, que ficava em torno de 43%. Os grandes motivos alegados na pesquisa foram transição (sair do aluguel, sair da casa dos pais, casar, dentre outros), que foi o motivo de 41% dos respondentes, em segundo lugar ficou “Upgrade” (casa maior, mais segura, dentre outros) com 32%, o que pode ser um reflexo da implementação do Home-Office e consequentemente do aumento do tempo gasto dentro de casa.

Preço

Devido a recorrente alta do dólar, a alta dos preços dos materiais de construção e o aumento da demanda por apartamento, o preço dos imóveis apresentou uma alta de 3,5% segundo a CBIC, porém ainda se estima que o brasileiro possa pagar de 5%-10% a mais no valor médio de imóveis em 2021 quando comparado a 2020, sendo uma boa perspectiva para o ano. Durante o primeiro trimestre não houve nenhuma evolução significativa no nível de preços.

EM RELAÇÃO AOS PADRÕES DE MERCADO

Mercado de Médio e Alto Padrão

Em 2018 houve um “boom” de lançamentos, que já esfriou em 2019, no entanto os índices de vendas e entregas que estavam em patamares negativos chegaram ao final de 2020 no território positivo. Quando olhamos os dados da pesquisa de intenção de compra realizada pela CBIC, também vemos que a intenção de compra nas classes mais altas (44%) é maior que nas classes mais baixas (32%).

Para 2021 o mercado de médio e alto padrão deve apresentar resultados bem mais otimistas, com expectativa de alta de 93% no valor geral de vendas e de 78% no número de lançamentos.

Minha Casa Minha VIda/Programa Verde e Amarelo

Em relação ao volume de vendas da Minha Casa Minha Vida (MCMV) observou-se uma crescimento forte em 2020, anotando as taxas mais elevadas da série histórica. O programa habitacional Casa Verde e Amarela respondeu por 77,8% das vendas. Já no começo de 2020 houve um “boom” de entrega, porém a curva logo se acomodou e registrou média de 5% durante o ano.

Todos os resultados desses indicadores refletem tanto o atual cenário de pandemia, como também as mudanças no cenário econômico Brasileiro. As pessoas deixaram de enxergar suas casas apenas como um lugar para dormir e em busca de melhor qualidade de vida, muitos brasileiros decidiram se mudar dos grandes centros para bairros e até mesmo municípios mais tranquilos. Além de procurarem por imóveis com mais espaço para suprir a necessidade de ter um escritório, já que a modalidade Home-Office foi implementada por boa parte das empresas como forma de trabalho definitiva.

Além disso, outro fator que está sendo responsável por auxiliar na recuperação do mercado imobiliário é a baixa taxa de juros (Selic), que faz com que as taxas de financiamento de aquisição de crédito bancário caiam, apresentando assim um cenário positivo para a aquisição de um imóvel.

No anuário da Secretaria Executiva da Câmara de Regulação do Mercado de Medicamentos (SCMED) é apresentado as estatísticas do mercado farmacêutico no Brasil. Segundo a SCMED, o mercado farmacêutico industrial no Brasil em 2019 pode ser resumido nos seguintes números:

Entrantes Potenciais – Médio

Visto que o segmento é específico e exige muito conhecimento específico, além de ser extremamente burocrático.

Produtos Substitutos – Alto

Visto que os setores ainda possuem poucos players de mercado, com poucos produtos/serviços e estes são de difícil imitação.

Poder dos Fornecedores – Médio

Tendo em vista a pequena quantidade de players similares e de alto nível (ainda mais escasso).

Poder dos Compradores – Alto

Tendo em vista a variedade de opções, o que faz com que muitas vezes a variável preço seja a mais importante.

Rivalidade entre players – Alto

Forte busca pela diferenciação, eficiência e preço para conter clientes.

OPORTUNIDADES

O mercado imobiliário é marcado por grandes oportunidades, ele se encontra em constante expansão e inovação, e vem nos últimos anos ganhando destaque na economia nacional, apresentando resultados positivos na maioria dos indicadores do segmento.

No Brasil esse mercado é carregado de grandes oportunidades, dentre elas:

Novos hábitos do público

O público vem adotando novas medidas e formas de vida. Com a pandemia, cada vez mais pessoas passaram a buscar novas e mais confortáveis residências para se instalarem, o que aumentou a procura por um imóvel.

Tendência do âmbito sustentável

A questão sustentável é uma cobrança social em qualquer que seja o setor. No setor imobiliário imóveis sustentáveis são aqueles que buscam equilibrar os impactos causados ao meio ambiente por meio de construções focadas em processos que produzam menos danos possíveis ao ecossistema. Isso tanto durante o processo de construção quanto depois, quando o imóvel for utilizado.

Necessidade nacional

Como visto na análise, até 2030 o Brasil necessitará de aproximadamente 30 milhões de novas residências para suprir a demanda nacional. Esse indicador é de extrema importância para o segmento, com o objetivo de aquecer o mercado interno do país.

AMEAÇAS

Como todo mercado em constante expansão o setor imobiliário também enfrenta diversas ameaças. Apesar de estar com boas perspectivas, sempre é importante estar atento a possíveis oscilações e mudanças bruscas de mercado, principalmente para que seja possível se antecipar a eventualidades e seguir firme em sua caminhada.

Era do Aluguel

Dentre as principais mudanças no hábito de consumos das pessoas do setor imobiliário a que vem ganhando mais destaque é a cultura do aluguel. A casa própria já não é mais o sonho de muitos brasileiros, seja isso por um fator financeiro ou de estilo de vida, fazendo com que a medida que menos imóveis são vendidos, menor é o valor movimentado pelo segmento na economia.

Volatilidade dos Preços

Devido a incerteza econômica que o país vive, seguido pela desvalorização da moeda, o aumento do preço de insumos e da mão de obra,  os preços dos imóveis ficam extremamente voláteis fazendo com que muitas pessoas percam o interesse em adquirir um imóvel.

Aumento do preço dos insumos

O ano de 2020 foi um exemplo claro, em diversos setores, de como o aumento do preço dos insumos aumenta o preço final do produto. O preço médio de venda dos imóveis terminou 2020 com alta de 3,67%, segundo dados divulgados pela pesquisa FipeZap. É o maior avanço em 12 meses desde julho de 2015, com 4%.

TENDÊNCIAS

Enquanto o PIB nacional caiu 4,8%, o mercado imobiliário brasileiro fechou 2020 com alta de 9,8% nas vendas. Alguns fatores explicam o bom desempenho, incluindo a criação de novas demandas por parte de famílias que, com o isolamento social, passaram a compartilhar o mesmo espaço para estudar, trabalhar e ter lazer.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) projeta um crescimento entre 5% e 10% do mercado imobiliário em 2021 ante 2020. A estimativa considera um crescimento em torno de 3,5% para o Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro neste ano, avanço de reformas como a administrativa e a tributária, e a manutenção das taxas de juros do financiamento imobiliário em patamares baixos, segundo o vice-presidente da área de Indústria Imobiliária da CBIC, Celso Petrucci.

Uso de Tecnologia

Devido ao distanciamento social em virtude da pandemia, as compras de imóveis no âmbito digital estão cada vez mais recorrentes.  As visitas são feitas por meio de chamadas de vídeo ou por imagens em 3D do interior da residência. A tendência é que os lançamentos virtuais devem continuar simultaneamente com os físicos, conquistando tanto os clientes que preferem ter contato pessoal no momento de realizar a compra quanto aqueles que não podem comparecer presencialmente. Além disso, a assinatura de contratos também vem sendo feita com o auxílio da tecnologia, via assinatura digital, ou seja, estar presente já não será tão importante na hora de comprar um imóvel.

Um levantamento feito pelo Grupo ZAP, realizado com pessoas que estavam à procura de imóveis para comprar ou alugar, mostrou que 38% delas estavam abertas à ideia de visitação online, feita a partir de plataformas de vídeos, e 37% aceitariam fazer um tour 360º em imóveis.

CRM

As ferramentas de CRM (Gestão de Relacionamento com o Cliente), permitem que o profissional tenha maior controle sobre o seu relacionamento com seus clientes, aumente a produtividade de vendas, permita uma visão ampla e geral do negócio, vendo forças e fraquezas, além de ajudar no fortalecimento da sua marca no mercado. No mercado imobiliário 2021, o CRM pretende ser um grande aliado para aumentar as vendas e solidificar os processos comerciais das equipes.

Inbound Marketing

O Inbound marketing promete ser a grande promessa para imobiliárias, que irão investir em estratégias cada vez mais rebuscadas no mundo online. Anúncios pagos, conteúdos em motores de busca, sites mais ágeis e webinars estarão mais populares.

QR Code

Antigamente era muito comum ver placas e anúncios de “vende-se”, “aluga-se” fixadas em alguma parede e um telefone em seguida para o cliente entrar em contato. Hoje já está sendo implementado o uso de QR code, que ao apontar a câmera do celular, o cliente é direcionado a uma página com fotos, vídeos, plantas em 3D do apartamento, telefones para contato

Marketplaces

Nesse contexto tecnológico, marketplace é uma plataforma que intermedia compra e venda entre clientes e diversos fornecedores. Esse é o caso do Loft Market, modalidade da plataforma de anúncio da Loft em que vendedores podem aproveitar a tecnologia e os serviços da empresa (como kit de divulgação com fotos, planta, tour virtual e precificação com base em modelos de inteligência artificial), aliado ao tráfego de mais de 1 milhão de visitantes e 11 mil corretores parceiros para vender mais rápido e melhor. É possível inclusive aplicar algoritmos de inteligência artificial para analisar as preferências do visitante em tempo real e oferecer-lhe resultados cada vez mais personalizados.

Precificação em Tempo Real

Essa tecnologia consiste em utilizar uma base de dados de apartamentos transacionados em uma determinada região nos últimos anos, e determinar uma faixa de preço alinhada com a expectativa de mercado para um apartamento com as exigências do cliente. Esse tipo de tecnologia elimina uma das maiores dores de cabeça na hora de vender um imóvel, que é descobrir a faixa de preço adequada.

Aumento do Espaço de Convivência

Como é comum uma grande demanda para morar em regiões centrais das cidades, as incorporadoras estão apostando suas fichas em mais áreas comuns e de convivência em condomínios, para que mais pessoas possam compartilhar estes espaços.

Também podemos observar o aumento de serviços compartilhados no formato em que o morador paga para usar dentro do condomínio, como lavanderia, academia, bicicletários, área de festas e até mesmo a possibilidade de alugar veículos.

Sustentabilidade

A pauta ambiental está cada vez mais forte e exigindo mais atenção ao uso de recursos. Construtoras já implementam soluções sustentáveis em seus empreendimentos, buscando formas de aproveitar melhor a luz natural, diminuir a dependência do uso de ar-condicionado e formas de reutilizar a água da chuva, por exemplo. Desta forma, quando aliada à tendência anterior, o perfil de empreendimentos em regiões com a demanda alta é melhorado, de modo que mais pessoas possam morar em um local e ao mesmo tempo fazendo com que o impacto ecológico seja reduzido.

RAY MARKET SOUND

Equipe Ray Market Sound

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